Und täglich grüßt das Murmeltier. Dass die Salzburger Wohnpreise in den vergangenen Jahren in die Höhe geschossen sind, ist keine Neuigkeit. So belegt etwa eine Erhebung der Arbeiterkammer Salzburg aus dem Jahr 2014, dass sich der Preis auf eine Eigentumswohnung in der Stadt Salzburg innerhalb 14 Jahren bei einem Anstieg um 94,1 Prozent beinahe verdoppelt hat. In den anderen Salzburger Bezirken ist der Preis auf Wohnungseigentum im selben Zeitraum um 58 Prozent angestiegen. Verglichen zur Stadt Salzburg erscheint das beinahe als Segen. Doch der von Statistik Austria kürzlich aktualisierte Häuserpreisindex (HPI) stellt für den Zeitraum 2010 bis 2016 fest: Verglichen mit den anderen ländlichen Gebieten war die Teuerung bei Häusern im Bundesland Salzburg (ohne die Stadt Salzburg) mit einem Anstieg um 35 Prozent am höchsten. Immerhin: 2016 sank der Preis auf Wohnungseigentum im Salzburger Land um 3,2 Prozent. Bei Einfamilienhäusern steigen die Preise nach wie vor an.
Ist bei den Eigentumspreisen die Spitze des Eisbergs erreicht?
Wie bereits vor einigen Wochen auf Hallo Salzburg berichtet, prognostiziert RE/MAX, einer der größten Immobilien-Vermittler Österreichs, in seinem Immobilienspiegel nur einen Rückgang bei den Preisen (-0,4 Prozent) im Luxussegment. Sowohl für das mittlere Preissegment (+3,4 Prozent), als auch für das untere Preissegment (+5,1 Prozent) werden auch für das Jahr 2017 starke Teuerungen erwartet. Der leichte Preisrückgang beim Wohnungseigentum, den Statistik Austria für das Jahr 2016 feststellt, scheint abseits von Luxuswohnungen keinen Trend eingeleutet zu haben, wenn man RE/MAX glauben darf. Das bestätigt sich auch, wenn man die Preisentwicklung von Einfamilienhäusern analysiert. Laut den Berechnungen von RE/MAX bezahlte man im Bundesland Salzburg im Jahr 2016 für ein ‘typisches’ Einfamilienhaus 366.221 Euro. Sowohl beim Preislevel, als auch beim Preisanstieg in Relation zum Vorjahr liegt Salzburg hier im Ländervergleich jeweils an dritter Stelle.
Einfamilienhauspreise in Österreich
Vergleich 2016 zu 2015
Abgesehen von der Bundeshauptstadt Wien ist Salzburg jenes Bundesland, in dem der Preis auf Einfamilienhäuser flächendeckend am höchsten ist. Obwohl der durchschnittliche Preis auf eine Eigentumswohnung in Tirol etwas höher ist als in Salzburg, zeigt der Bezirksvergleich: Die Einfamilienhaus-Preise in den Salzburger Bezirken finden sich meist über jenen der Tiroler Bezirke. Mit Ausnahme vom Lungau (205.897 Euro; -8,8 Prozent zum Vorjahr) sind die Preise auf Einfamilienhäuser in allen Bezirken gestiegen. Der Preis für ein Einfamilienhaus in der Stadt Salzburg beträgt 575.089 Euro (+14,8 Prozent). Für diese Summe erhält man ein Haus im Flachgau plus eines im Lungau. Bei Kosten von 373.063 Euro (+3,1 Prozent) ist der Flachgau aber zugleich der Flächenbezirk mit den höchsten Kosten für ein Einfamilienhaus. Hier dürften sowohl Stadtnähe, als auch der Umstand eine Rolle spielen, dass die Bevölkerungszahl im Flachgau von allen Bezirken am stärksten ansteigt. Im Tennengau kostete 2016 ein Einfamilienhaus 314.068 Euro (+3,8 Prozent), im Pinzgau 323.322 Euro (+1,3 Prozent), und im Pongau 357.283 (+19,7 Prozent).
Diese Zahlen entsprechen auch der Wahrnehmung in der Bevölkerung. So ergab eine Umfrage, dass die Salzburger_innen in den steigenden Wohnkosten die höchste finanzielle Belastung sehen. Von einer Spitze des Eisbergs kann angesichts dieser Entwicklungen nicht ausgegangen werden. Im Vergleich zu den Jahren davor war der Preisanstieg bei Einfamilienhäusern im Bundesland Salzburg 2016 sogar überdurchschnittlich hoch. Dass die Preise auf Luxuswohnungen leicht sinken, ändert nichts an der Nachfrage. Im Gegenteil: Diese scheint ungebremst und wirkt sich preistreibend auf Eigentum im mittleren und unteren Segment aus.
Miete als Alternative?
Die steigenden Wohnkosten haben auch vor Mietwohnungen nicht halt gemacht. 45,8 Prozent sind die Mietpreise laut AK-Erhebung bundeslandweit im Zeitraum zwischen 2000 und 2014 angestiegen. Das Online-Portal Willhaben hat die Preise aller auf ihrer Website angebotenen Wohnungen analysiert und kommt zum Ergebnis, dass sich die Wohnungsmieten in Salzburg von 2015 auf 2016 immerhin auf hohem Niveau stabilisiert haben. Doch auch hier gibt es einen Ausreißer: Im Tennengau sind die Mieten innerhalb eines Jahres um stolze 4,7 Prozent angestiegen. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 11,45 Euro nähert sich der Bezirk Hallein somit merklich dem Mietpreisniveau im Flachgau an, wo der durchschnittliche Quadratmeterpreis mittlerweile bei 12,19 Euro pro Quadratmeter liegt. Selbst bei stabilisierter Preislage spielt die Stadt Salzburg bei den Mietpreisen auch weiterhin in einer eigenen Liga. 14,32 Euro kostete laut Willhaben im Jahr 2016 der durchschnittliche Quadratmeter Miete. Die Mozartstadt konkurriert mit Gegenden wie Wien Döbling oder Neubau um den höchsten Mietpreis in Österreich. Das teuerste Viertel Salzburgs ist übrigens Mülln, dicht gefolgt vom Nonntal und Leopoldskron. Zu diesem Ergebnis kommt das Startup Zoomsquare, welches die unterschiedlichen Mietpreise auf die einzelnen Stadtteile herunterbricht.
Darstellung: Salzburger Fenster; Quelle: Zoomsquare
Etwa ein Viertel, auf keinem Fall aber mehr als ein Drittel sollten Wohnkosten vom Nettoeinkommen auffressen, lautet eine Faustregel. Für das Bundesland Salzburg kann dieser Grundsatz jedenfalls nicht mehr gelten. In der Stadt Salzburg fließen mittlerweile durchschnittlich 41 Prozent des Einkommens in die Miete. „Mit den Betriebskosten, die ja auch ständig steigen, sind wir bei 50 Prozent“, bestätigte Uschi Mayer, Sprecherin von „ImmobilienScout24“ erst kürzlich gegenüber dem Salzburger Fenster.
8 Euro Miete pro Quadratmeter als Ziel
Es verwundert daher nicht, dass die Salzburger SPÖ mit ihrer Frühjahrskampagne den hohen Wohnkosten den Kampf ansagt. 8 Euro (brutto/warm) Miete pro Quadratmeter sind genug, lautet die Forderung von Walter Steidl. In Anbetracht der derzeitigen Marktpreise ein ambitioniertes Ziel, auch wenn der Salzburger SPÖ-Chef damit freilich nicht jede einzelne Wohnung, sondern den landesweiten Durchschnittspreis meint. Änderungen schlägt Steidl sowohl bei der Wohnbauförderung, als auch beim Grundverkehrsgesetz vor:
Die Vorschriften in der Bautechnik gehören entrümpelt. In der Errichtung von Wohnbauten könnten wir ohne Qualitätsverlust 10 bis 15 Prozent an Kosten sparen. Und die Errichtungskosten machen 45 Prozent der Miete aus. Fachleute bestätigen uns die Umsetzbarkeit unser Forderung von einem Maximalpreis von 8 Euro pro Quadratmeter brutto / warm für eine geförderte Mietwohnung im Neubau im Bundeslandschnitt.
Tatsächlich sind die Standards für den Bau von Wohnungen im Bundesland Salzburg derzeit besonders hoch. Während in Oberösterreich etwa die Bebauung eines Quadratmeters durchschnittlich 1.600 Euro kostet, belaufen sich die Kosten in Salzburg auf 2.300 Euro pro Quadratmeter. Zurückzuführen ist das auf überbordende Vorschriften in der Wohnbauförderung. Diese gehen weit über die Regulierungen im Bautechnikgesetz hinaus.Für den sozialen Wohnbau gelten strengere und somit teurere Vorschriften als für andere Wohnungen. Die SPÖ fordert daher auch beim sozialen Wohnbau die Anwendung der OIB-Richtlinien, welche im Salzburger Bautechnikgesetz geregelt sind. Einsparungspotential besteht laut Steidl zum Beispiel bei der Wärmedämmung: „Ist es notwendig, so stark zu dämmen, dass es erst recht Klimaanlagen und technische Einrichtungen braucht, die die Frischluftzufuhr sicherstellen? 10 Zentimeter anstatt derzeit 20 Zentimeter Wärmedämmung auf der Fassade genügen. Die Bewohner spüren diese Halbierung kaum und es spart Geld.“
Um die Grundkosten zu senken, schlägt Steidl außerdem eine Änderung im Grundverkehrsgesetz vor. Gemeinden, gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften und dem Land Salzburg müsse es ermöglicht werden, Vorbehaltsflächen für den förderbaren Wohnbau auf Grünland zu erwerben. Damit die Einsparungen auch bei den Mieter_innen ankommen, fordert die SPÖ, dass Bauträger zukünftig nur noch dann Geld aus der Wohnbauförderung erhalten sollen, wenn sie die geförderten Wohnungen zu einem Maximalpreis von 8 Euro (brutto/warm) vermieten. Zumindest, was die Reduktion der Baukosten anbelangt, haben auch schon die anderen Parteien im Landtag Handlungsbereitschaft signalisiert. Passiert ist diesbezüglich noch wenig. Die SPÖ hat nun angekündigt, einen entsprechenden Antrag im Landtag einzubringen.
